小型房企将越来越难

  济南加码楼市调控的消息一出，立即引起市场强烈反应。

  此前，济南市在居住用地的挂牌文件中，已经要求开发商的拿地资金必须为自有资金。本次，济南市进一步将该政策制度化，并将对违反该规定的进行严厉处罚。“这是在降低开发商的资金杠杆，提高开发商拿地门槛，从而达到控房价的目的。”许传明说。

  购房者关注限购政策，但对房地产行业来说，焦点则是对预售审批制度的监管。许传明分析说，以前，新建楼盘露出地面后，就可以通过缴纳预售保证金的办法拿到预售证。

  但根据新规定，需要主体结构盖到12层及以上，才能拿到预售证，这将延缓预售审批节奏。这与拿地需要用自有资金，是环环相扣的。前者是降低开发商的资金杠杆，后者是延长开发商的资金流转速度。这样的政策，对开发商的资金实力提出更高的要求，从而达到给土地市场降温的目的。

  这将让资金实力较弱的小型开发商更加没有生存之地。“小型开发商越来越难了，仅仅是拿地需要用自有资金这一项，就把小型开发商逼到了绝路。再过几年，市场上将见不到小型开发商。”许传明说。

  另外，《通知》中还有一项，对销售价格高于成本20%的项目，将严格审查，涉嫌暴力的将限制办理预售证。

  “这一条的目标指向是直接控房价。这一条对那些‘地王’项目影响较大。以前，如果有新项目因地价成本高，售价比周边高的话，其他楼盘会跟涨。但这一条，将直接限制其他楼盘跟涨，这样就会使高地价的楼盘‘鹤立鸡群’，从而影响高地价项目的销售。”许传明说。

  限购政策细节需明确

  如果说控制开发商拿地、控制预售审批节奏，都是在供给端发力的话，限购升级则是在需求端发力。

  近一周以来，济南有多个楼盘加推产品或新开盘，其中有大量购房者尚未网签。但就在这个当口，济南限购政策突然出台。“我们还没有统计出具体的数字，但根据我跟置业顾问们的交流，受本次限购政策影响的客户能达到三分之一。”某开发商相关负责人告诉经济导报记者。

  很多开发商人士呼吁，对于那些已经选房，甚至已经开出限购证明的买房人，应当按照原来的政策实施。因为新政策出台得比较突然，如果都按新政策实施，将给买房人和开发商带来诸多不利影响甚至产生争端。

  另外，本次限购升级中的某些细节问题，目前还不是很清楚。

  比如，王贤正四处打听，她的父母还能否在济南买房。“我们已经有两套房了，我父母在外地，我想给他们在济南买一套房子养老。但他们是外地户口，没有在济南缴纳社保，他们能买吗？”

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