REITs落地指日可待？

  实际上，随着2015年首个中国版REITs专业物业评估规范性文件《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》发布后，已经停滞多年的REITs项目再次走进公众的视线。目前，国内的类REITs产品也越见盛行。第一太平戴维斯近期报告指出，由于人民币汇率短期内仍然处于贬值通道，离岸资金池持续萎缩，国内开发商负债比例已经相对偏高。在此背景下，银行资产负债和信贷风险问题亟待解决，而资产证券化则适时地提供了“轻资产”渠道，加之市场上有不少成熟的物业，国内目前实际上已具备推行REITs的基本条件。

  国内的开发商对于REITs这一模式也已是蠢蠢欲动。包括万科、保利、富力、龙湖等开发商均对21世纪经济报道记者表示，未来有将其旗下商业地产证券化的计划。作为国内的龙头房企万科早于2015年6月就与鹏华基金合作了一款REITs产品。

  鹏华万科前海公馆信托投资基金进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户，还有从其它固定收益资产投资中获得收益。万科有关人士透露，万科前海公馆可租售面积5.5万平方米，其每月每平米收益为250元，且出租率已达100%，其预期投资回报率达8%。此外，万达也正在积极推进其旗下的REITs项目落地。

  但REITs真正落地中国仍存在阻力。第一太平戴维斯上海评估及专业服务部董事甘启善指出，目前国内相关的政策法规仍不完善，政府应该对相关政策进行细化，以保障REITs的稳定性和安全性。这些细节包括明确房地产及其相关资产投资比例，投资限制，负债限额，收益分配，税务优惠等。

  甘启善指出，由于REITs的产品的收益率是公开透明的，因此对于开发商自身的资产运营和管理能力也是一种考验。他提到，聘请专业的房地产资产管理公司使持有资产不断保值升值将是未来商业地产发展的趋势。

  另外，甘启善也提醒了未来国内REITs可能遇到的问题。他表示，由于境外投资者期望的回报率通常在7-8%，而中国内地的房地产投资回报率目前仅为5-7%，加之目前人民币汇率还不稳定，境外投资者可能会更加谨慎，国内REITs对于境外投资者的吸引力可能有限。

  甘启善分析称，“中国的房地产证券市场还很年轻，有很大的上升空间。中国的REITs也将对国内投资者充满吸引力，它将加速中国房地产证券化的进程，拓宽国内市场的投资渠道，我们也期待政策面能够在短期内得到完善。”

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