日前，上海房地产交易中心公布了4月份一、二手房成交数据。围绕这组数据，房企在销售与拿地方面的战略转变趋势隐现。

　　4月，上海市二手房已从3月份成交5.66万套跌至1.8万套，成交量大跌68%；均价24846元/平方米，较3月下降6.9%。一手房成交97.2万平方米，均价32636元/平方米，环比分别下跌56%、1.9%。

　　有业内人士预测，上海二手房市场将迎来“有价无市”局面，并称整个二季度成交量月均也不会超过2万套。

　　链家研究院研究主管陈开朝认为，不同于以往，这次上海政府确实有“壮士断腕”的调控底气。就5、6月份而言，上海楼市整体稳中带降是大概率事件，主要因为房价轻度下滑增加人们的观望情绪；刚性的改善需求择机完成交易，市场需求支撑进一步乏力。因为二手房的降价弹性远小于一手，开发商在维持表面价格不变的同时，加大隐性营销力度，会吸引更多二手房成交转向一手。据此判断，5、6月份上海二手房成交很可能出现急冻，一手房成交会在低位企稳。

　　上海市迟迟未出台今年的土地供应计划，也为土地市场带来不明朗影响。如此背景下，经历4月零宅地出让之后，5月11日上海当月土地首拍也备受关注。

　　市场连续下行

　　上海链家市场研究部监测显示，上海二手房价已经连续4个月下滑，4月成交套数位于近一年来最低点；全市二手房成交面积197万平方米，环比3月下跌55.6%。

　　同策咨询研究部统计显示，上周(5月2日-8日)上海商品住宅成交量仅16.07万平方米，相比“325”新政发布前一周成交71.69万平方米大幅下跌，周平均交易量由3月底的20万-30万平方米下跌至15万平方米左右。

　　一名上海本土房企人士指出，市场供应量会不断增加；而客户被新政拦在门外，可以理解为在减少；房价也被地价逼得越来越贵，市场终会走向量跌价涨。他继续分析，房企不会做赔本生意，市场僵持之下就会出现有价无市局面。

　　同策咨询研究总监张宏伟(博客)也认为，一旦房子没有了接盘方，或者说被70%的高首付挡在门外，有价无市的局面就形成了。

　　陈开朝指出，6月份迪士尼开园将对上海市GDP增速影响非常大。2010年上海世博会7000万游客拉动了上海GDP增速约2%-3%，保守估计迪士尼开园将对上海GDP增速拉动至少1%。如果迪士尼效应达预期，上海经济对楼市的倚重将大大降低，因此上海政府不会轻言退出调控。但此次调控，政府致力于管控房价，不仅会全力防大涨，也会全力防大跌——防大跌是因为上海对全国经济和楼市的稳定身负巨大责任。

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