目前，楼市的杠杆率是多少呢？如果是首套，首付20%，杠杆率是1：5。因此，如果市场调整，一些杠杆率较高的人群、项目等，将首当其冲受到波及。

  值得注意的是，居民部门加杠杆，曾被认为可以收到内部杠杆腾挪和加快房地产去库存的“一石二鸟”之效，但实际上事与愿违。

  “居民部门加杠杆并不能有效去化房地产库存。年初至今，居民部门杠杆率上升2%左右，但期房和现房总库存量仍在增加，尤其是库存压力大的三、四线城市，没有实质性去化。”华创证券分析师牛播坤说。

  据华创证券统计，从2015年二季度开始，在一系列刺激政策的提振下，商品房销售同比回升，今年年初至今累计增速高达30%，新开工面积同比增速也在年初大幅回升，库存依旧处于高位。

  政策调控何去何从

  目前，房地产市场的风险与调控的难度都在增加。一些专家认为，如果调控得当，风险度会降低。当然，调控也面临着防风险和去库存的两难，但显然问题越拖会越复杂。

  近日，方正证券的一份题为《全球历次房地产泡沫（房地产周期研究之八）》的研报引起了市场人士关注。其中，有几个总结性的观点，值得参考：

  其一，虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激；其二，虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都 跟货币收紧和加息有关；其三、如果缺乏人口、城镇化基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长；其四，中国应警惕并控制当前的房地产泡沫。

  事实上，“高层已提出必须对资产泡沫高度警惕，因此必须抑制房价的过快上涨。”住建部政策研究中心原副主任王珏林对上证报记者表示，房子已经不再是投资首选品，这是大势所趋。对于部分二线城市的持续上涨，要给予足够重视，并适时“分城施策”、“从严管控”。

  9月6日，住建部发布贯彻《法治政府建设实施纲要（2015-2020年）》的实施方案。方案再次重申，要完善房地产宏观调控。要根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进，使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应。

  但在经济学家李迅雷看来，当前房地产政策的调控面临两难选择。如果调控不当，或导致房地产行业风险集中释放；如果通过多种举措来维持目前房价水平，则越往后，人口越老龄化，流动人口越少，调控难度越大。

  对于一、二线城市房价“变异”，决不能放任自流。阳光100集团常务副总裁范小冲说：“这考验着调控的智慧。”

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