不过，张波发现，2018年新出现的“共有产权养老”则为养老产业的发展开拓了一个新思路。如北京某个试点的项目产权为50年、限定60岁以上老年人居住，每月需缴3000元服务费，养老服务企业与符合条件的购买者按5%：95%的比例持有产权。业内人士认为，养老地产在2018年或者能够出现突破，而重点是房地产企业能够成功转型，逐渐转向注重社区服务，成为社区生活的运营商。

不同人群有不同的需求

事实上，与传统的住宅相比，涉及养老地产的项目上对于产权要求、房产升值预期、交通便捷度要求相对较低，而对宜居环境、低密度、居住体验（老年人配套）要求较高。李超对市场进行调查，发现不同人群对养老地产有不同的需求。如低收入老年群体多选择普通养老院、中心区商住公寓；中等收入群体对于未来养老的质量较为关注，相对而言对于居住环境，更好的护理以及生活便捷度都有较高的要求，一般会选择外围区域楼盘以及有养老配套的“山水养老盘”；而高收入群体更倾向于选择会员制的养老社区。

不过他认为，在城市中心区有限的发展空间情况下，外拓外围区域时会遇到配套无法满足老年人养老需求的问题。在他看来可以参照新加坡的养老产业，在政府配资和政策支持下，引入社会资本来进行专门的社区开发，有一定公办性质与私人服务相结合；如果参照美国，可以选择企业建立大型的养老社区，以规定价格购置房产，并支付养老服务资金，待老人去世后再反馈房产70%~80%的资金给家属，使得私人补贴企业而老人又有所保证。

造“养老城”或可借鉴

张波则认为，美国太阳城是个不错的借鉴模式，除了提供养老所需要的硬件设施外，两个思路值得借鉴：“其一是造城计划，每个太阳城都是一座城，里面的居民都必须符合年满55周岁等条件，让老年人身处其中不再是封闭环境，而可以形成丰富多彩的社群生态；其二是销售模式，虽然也收取服务费，但项目都以销售为主，可以在前期快速回笼资金以支持持续开发。”

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