事实上，上海历次调控都会加入税收手段。比如2006年上海开始对住宅转让收取个人所得税，对转让住宅征收营业税，取消部分住房购买的契税优惠政策。2010年开始，上海又出台了房产税政策。

  不过目前来看，这些政策的中长期效果并不明显。在二手房市场上，这些税收被转嫁给了买方，无形又抬高了房价。

  不过，税收手段并非一无是处。目前，上海的税收政策，主要是抑制投资、投机需求，转让唯一住房才可以享受高达5.5%营业税的减免，而且对144平米以上和以下的住房给予的营业税优惠是不同。此外，人们购买90平米以下的普通住宅和90平米以上的普通住宅给予的税率也不一样。购买普通和非普通住宅的契税相差近一倍。如果能进一步扩大不同需求、不同产品的差别税率，对于抑制房价还是会有所帮助。

  至于行政手段，上海的限购政策一直严格，而且网上备案制度、房地产交易价格的透明度在全国都处于领先水平。通过行政手段进一步抑制房价的空间有，但余地并不太大。

  相对于其他手段，上海市政府抑制房价的真正资源还是在土地。因为，上海商品住宅，尤其是中低房价的主战场，不是内环内，甚至也不在中环内和外环内，而是在上海郊区的青浦、嘉定、松江、奉贤、金山、崇明和浦东新区原南汇部分。它们不仅仅是市场供应的主力，也是决定上海全市均价的主要因素，更重要的是这些区域目前重点发展的产业是新兴战略产业。

  只要这些地方的价格能保持一个较低的水平，那么无论上海中心城区的房价有多高，都不会影响到上海对人才的吸收和引进，也不会让市民生活的整体成本大幅上升，能确保上海经济未来高质量的增长。

  调整土地供给结构将是关键

  也正是因为上海调控房价的主要压力在郊区，眼下研究调控对策才变得如此迫切。

  10月上海土地首拍，同济以23.1亿竞得松江区泗泾镇宅地，楼板价20531元每平米，溢价率71%；青浦区商住地块由新城控股以5.18亿竞得，楼板价16874元每平米，溢价率191%。

  导致楼板价居高不下的重要因素，正是上海郊区土地的容积率偏低。以松江区地块为例，容积率只有1.2，而在市区，这样的地块土地容积率至少会达到2.3甚至更高。

  但没办法，上海建设用地空间早已到了捉襟见肘的地步。上海到2020年建设用地规划总规模3226平方公里，而2014年底全市建设用地规模已突破3100平方公里，接近“天花板”。上海官方人士就坦言：“按以往建设速度测算，不到3年，建设用地就没有增量空间了。”

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