内地楼价有望稳中有升

  随着各地政府放宽限购限贷等措施影响下，今年上半年内地楼市已出现明显回暖。

  李智颖表示，内地今年楼价趋向稳定，全年一线城市楼价料升5%，二、三线城市楼价预期平稳或微跌5%以内。同时，她预计，明年一、二线城市楼价升幅在5%以内，而三线城市则维持平稳。

  她续称，目前一线城市的房屋库存量约九个月，整体情况健康；二线城市库存为18个月，预期明年初会进一步减少；但三线城市存量仍达24个月以上。“因此形成绝大部分开发商都集中在一二线城市，而三、四线城市存量占到全国的六成半，情况并不健康，难以在短时间内得到改善。”

  “由于发展商需要清理库存，预计今明两年新开工量减少，地价高企令发展商减少新增土地储备，内地楼市已于2014年见底，并于今年达至供求平衡，明年更可能首次出现需求大于供应的情况。”她指出。

  瑞银的研究数据显示，今年内地全年房屋供应量将同比减少14%至9.82亿平方米，房屋需求量则上升5%至9.1亿平方米，维持供过于求的局面。相比之下，明年全年的房屋供应则将继续减少13%至8.59亿平方米，而市场需求则有望增加8%至9.76亿平方米。

  然而，虽然近期内地楼市价格企稳及销售改善，但内房股表现却相对逊色，她认为，这主要由于地价偏高，影响地产商买地的意愿。“以北京为例，过去两三年，地价大约是将来项目落成后售价的40%，但现在已升至60%-70%，再加上建筑费和利息，基本上只能打平，甚至要亏本。”

  发展商买地积极性不高，会影响公司的回报率（ROE）及资金周转率，因此，她指出，投资者需要重新调整对内地开发商的评估标准，“销售增长未必能够改善股价表现，反而投资者需要判断地产商是否有足够的土地储备。”

  同时，轻资产发展策略或许是中国开发商未来数年转型的一个大方向，“这有助提高回报率及降低资金投入，而目前出现初步的房地产信托（REITs），在内地减息的环境下具吸引力，地产商也可缩短投资期，提早套现投资物业的投资回报，降低股价对资产净值的折让比率。”

  目前已有一些发展商试水REITs项目。去年，中信证券将其两幢自有物业打包设计出国内首只RETIs产品，采用专项资产管理计划形式私募发行。今年6月，鹏华前海万科REITs获准注册，成为国内首只公募REITs。

  但是，她强调，未必所有地产商均可受益，全国能够发展轻资产的地产商可能只占小数，例如物业管理业务需要依靠大量住户基础，成立REITs则需要投资物业有租金支持，龙头企业以及具有国企背景的开发商会较有优势。

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