打开一张北京楼市地图,不难发现,五环已经成为北京高端物业的分界线,从市场成交看,五环内平均单套成交额在2015年为800万,而到了2016年过去的十几天平均单套成交价格已经高达984万,五环已经进入顶豪阶段。

  张大伟表示,五环内商品房成交均价从2015年开始,进入单价超5万运行阶段。从2016年目前看,成交均价已经达到了每平米56452元,整体看,土地市场五环内供应越来越稀缺,2015年成交的五环内住宅土地,楼面价全部超过了每平米5万,未来顶豪供应将密集出现。

  今年将遍地豪宅

  商品住宅供给的持续下降与高端化趋势,正在改变北京楼市的交易结构。无论是开发商开发项目,还是购房者置业选择,都因房价不断上涨发生改变。

  亚豪机构统计显示,2015年北京土地市场共有103宗土地实现出让,相比2014年减少38宗。建设用地面积合计654.35万平方米,规划建筑面积1429.38万平方米,同比分别减少30%、14%,这一土地成交量也创造了近8年的新低。

  亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,伴随着供应不断减少,北京土地市场的需求却在日益增加,大型房企战线回缩,外地房企大举进京,使得北京住宅用地呈现出明显的供不应求状况,因此大多数“上拍”的宅地均引发争抢,甚至昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环附近的郊区均出现楼面价3万以上的地块出现,高价地范围出现广泛外延。而在这其中部分环线位置较好,但并不属于传统高端居住区的住宅地块也遭到了“疯抢”。

  任启鑫认为,2016年豪宅产品遍地开花已成定局,高端市场必然面临供大于求现象,对于房企来说,在非成熟豪宅区打造豪宅产品,必然要付出额外的成本进行周边配套的升级打造;而即便是在已有豪宅基础的区域,由于拿地成本相比周边项目高出一截,因此即便是耗巨资打造出品质项目,由于成本制约其竞争力必然也存在一定短板。因此虽然2016年遍地豪宅“看上去很美”,但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。

  刚需转向二手房

  在高地价的倒逼之下,普通商品房价格也必将随之一路走高,对于刚需族来说,未来,这一市场空间将越来越小。地价走高,使得北京五环将进入10万+、六环将进入5万+时代,新项目中价位偏低的普通住宅的供给量将明显减小,同时拉动在售老项目的价格协同上扬,北京普通住宅市场将呈现价格日益上涨、新项目位置更加偏远的特征。刚需和刚改群体将继续或主动或被动流向二手房市场。

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