一直以来，房地产无疑是香港经济中十分重要的一环。经历了长达逾十年的牛市，香港楼市现在开始显露转向的迹象。作为香港地产界泰斗级人物，中原地产创始人施永青(博客)近日接受21世纪经济报道专访表示，香港房价未来可能会加速下跌，回落的幅度可能达30-40%。

　　香港楼价或跌30-40%

　　《21世纪》：你年初提出香港楼市确定进入下行周期，然而香港金管局官员却表示仍未能确定趋势，你对此怎么看？施永青：调节经济像是开着一架老爷车，有时候你踩油门，感觉油要经过很长一段才到引擎里面，然后就多踩两脚，车子就飞出去了，结果一踩刹车就把车子刹停了。调节经济应该是微调，但效果并不是一下子能出来，需要观察评估才能恰如其分，否则总是太迟，反应和现状不一致。根据我自己在行内的经验，我认为这次下行已经基本上不容易扭转。最大的变数我认为在于内地，如果内地经济可以很快地转型成功，扭转下行的状况，香港地产的投资气氛一下子就可以回来。但我估计中国经济调整起码还要两三年。

　　《21世纪》：你认为未来香港楼价的调整幅度有多少？

　　施：这次调整不是短期的轻微的，调整的周期起码两到三年，回落的幅度可以达到30-40%。值得注意的是，土地的价格跌幅远远高于楼价的跌幅，起码超过20-30%，因为楼价里面还包括建筑费用，这一块跌不了多少。

　　《21世纪》：香港被认为是全世界楼价最高的城市之一，你认为香港楼市是否存在泡沫？

　　施：房地产的泡沫有三种，一种是建设过度，这种最麻烦；一种是借贷过度；第三种是价格过高。香港第一第二种都没有，香港是建设不够，供应少，价格上升，就有合理的基础，不用卖给这么多人，只是卖给小部分最富有的人已经卖完了。香港现在空置率很低，使用率很高，在这方面没有泡沫。借钱方面，香港银行收的很紧，只是一些开发商借钱给购买自己楼盘的人。根据香港政府人口普查的数据，60%拥有私人房屋的家庭没有借贷，加息对他们没有压力。余下40%有贷款的家庭，供楼占每个月收入不超过三分之一。因此并没有过度借贷的情况。唯一就是价钱过高，楼价与普通人收入脱节。但是香港大约超过30%的人居住在公屋(政府提供的公共租住房屋)，另外有10%左右的人住在居屋(政府补贴的居者有其屋计划)，近一半的人有政府资助，私人房屋根本不是卖给这批人的。现在买不起在某种程度上对这批人是一种保护，买不起就是偏高，偏高的时候就不要买。

　　《21世纪》：一些人认为香港龙头地产商们通过高房价门槛，涉足零售、电信等多个行业垄断香港经济。比如盈科数码动力以打造香港硅谷为名，1999年从香港政府手中免费取得数码港项目的土地，但最终却变成豪宅地产项目。对此，你怎么看？香港是否存在地产霸权？

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