香港楼价或跌30-40%
《21世纪》:你年初提出香港楼市确定进入下行周期,然而香港金管局官员却表示仍未能确定趋势,你对此怎么看?施永青:调节经济像是开着一架老爷车,有时候你踩油门,感觉油要经过很长一段才到引擎里面,然后就多踩两脚,车子就飞出去了,结果一踩刹车就把车子刹停了。调节经济应该是微调,但效果并不是一下子能出来,需要观察评估才能恰如其分,否则总是太迟,反应和现状不一致。根据我自己在行内的经验,我认为这次下行已经基本上不容易扭转。最大的变数我认为在于内地,如果内地经济可以很快地转型成功,扭转下行的状况,香港地产的投资气氛一下子就可以回来。但我估计中国经济调整起码还要两三年。
《21世纪》:你认为未来香港楼价的调整幅度有多少?
施:这次调整不是短期的轻微的,调整的周期起码两到三年,回落的幅度可以达到30-40%。值得注意的是,土地的价格跌幅远远高于楼价的跌幅,起码超过20-30%,因为楼价里面还包括建筑费用,这一块跌不了多少。
《21世纪》:香港被认为是全世界楼价最高的城市之一,你认为香港楼市是否存在泡沫?
施:房地产的泡沫有三种,一种是建设过度,这种最麻烦;一种是借贷过度;第三种是价格过高。香港第一第二种都没有,香港是建设不够,供应少,价格上升,就有合理的基础,不用卖给这么多人,只是卖给小部分最富有的人已经卖完了。香港现在空置率很低,使用率很高,在这方面没有泡沫。借钱方面,香港银行收的很紧,只是一些开发商借钱给购买自己楼盘的人。根据香港政府人口普查的数据,60%拥有私人房屋的家庭没有借贷,加息对他们没有压力。余下40%有贷款的家庭,供楼占每个月收入不超过三分之一。因此并没有过度借贷的情况。唯一就是价钱过高,楼价与普通人收入脱节。但是香港大约超过30%的人居住在公屋(政府提供的公共租住房屋),另外有10%左右的人住在居屋(政府补贴的居者有其屋计划),近一半的人有政府资助,私人房屋根本不是卖给这批人的。现在买不起在某种程度上对这批人是一种保护,买不起就是偏高,偏高的时候就不要买。
《21世纪》:一些人认为香港龙头地产商们通过高房价门槛,涉足零售、电信等多个行业垄断香港经济。比如盈科数码动力以打造香港硅谷为名,1999年从香港政府手中免费取得数码港项目的土地,但最终却变成豪宅地产项目。对此,你怎么看?香港是否存在地产霸权?
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