2016年上半年中国房地产市场发展经历了一次过山车。一季度住宅销量大幅增长，随后于二季度逐步降温。部分二线城市房价大涨导致地方政府出台新一轮楼市 收紧措施。开发商如何看待2016下半年的楼市前景？特别是三线及以下城市楼市状况如何？为评估上半年楼市发展状况及衡量下半年开发商的市场信心，我们在 今年7月再次开展中国房地产市场半年度专项调研，聚焦三线及以下城市未上市的中小开发商。

  最新一期调研结果显示，2016上半年开发商建设活动加速，且下半年该势头似还将延续。2016年上半年新开工项目建设进度有所改善。上半年新开工楼盘总 建筑面积完工率由2014年同期的23%、2015年同期的18%增加至36%。由于在建住宅项目完工可推动售楼收入回笼，预计下半年开发商仍将延续建设 活动加速这一势头。

  但土地市场显得不愠不火。地方政府土地成交量略有下滑，同时不同城市开发商拿地意愿出现分化。土地价格上涨仍然值得关注，并导致开发商对拿地仍持谨慎态度。多数受访开发商预计下半年地价涨幅或在10%以内。

  不同于一二线城市住宅销售大幅增长，我们调研的三线及以下城市受访开发商表示上半年销售较为平稳。无普遍复苏亦无显著恶化。上半年受访开发商本地住宅销售 平稳有助于消化部分库存，但去库存仍未结束。多数开发商仍有望达成既定的全年销售目标，但对下半年销售前景仍持谨慎态度。购房价格优惠幅度减弱，相反，上 半年住宅平均售价显露上行趋势，涨幅在10%-20%的范围内。但开发商仍保留其他优惠措施加速住宅销售。部分开发商提供降低首付比例或首付分期付款，另 有开发商提供买房赠礼等优惠。此次调研显示首套房购房者占总购房者的比例由2016年1月调研的50%降至43%，改善型需求购房者占比由上期调研的43%上升至46%。尽管真实购房需求仍占据市场主导地位，投机性炒房购房者占比仍由上期调研的7%升至11%。据受访开发商反馈称，上半年库存消化已加 速，但去库存或难以快速结束。既有住宅存量去库存或仍是受访开发商本地市场的主题。

  此次调研结果显示开发商融资初步显露再度承压迹象。可能会削弱开发商未来扩张意愿。当被问及主要融资渠道时，受访开发商表示售楼收入融资趋于更加重要。银 行贷款、售楼收入和自有资金是开发商三大主要融资渠道。鉴于地方债市违约案例增多，开发商表示通过发行债券融资的困难加大。整体融资状况方面，多数受访开 发商称企业现金流状况略显紧张或稍令人担忧， 若销售无起色则情况将更为糟糕。我们注意到开发商融资状况并未改善，融资成本趋于再度由低位回升。

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