天下大势，分久必合，合久必分。

2016 年12 月中央经济工作会议公报中的一句“房子是用来住的，不是用来炒的”，预示着“新房改”的开始。

虽然没有明确的新定义， 但2017 年以来超过50 个城市的一系列限购，一系列城市租售同权的推广，说明此前实行了19 年的住房商品市场化正在发生大转折。

事关金融安全，事关国计民生，房地产市场政策的大转向，其实在于当前房地产市场的泡沫化局部有所显现，这从最高层的相关表态中可见。

新房改，某种意义上也是不得以而为之。

2014 年春季房地产市场在出乎绝大多数人的意料外开始冷却，短短3 个月内一线城市都开始下跌。事后看来这是对2013 年房地产市场的修正，是一种市场的自发调整行为。

但相关部门和地产商乃至舆论都陷入了恐慌之中，于是2014年9月3日和2015年3月30日央行牵头两度刺激。一个最典型的数据就是，2015年至2017年6月这两年半中产生了8.58万亿元的房贷。说大跃进一点不为过，要知道此前的16年全国不过放出11.52万亿元的房贷。

可以说，2015 年以来的房价上涨是一种彻底的货币现象和动物精神中的恐慌，这让房地产市场失去了最有利的调整机会。

房子是用来住的，不是用来炒的。在新房改的趋势下，我们也看到几个奇特的现象。

一是超过50 个城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施，就政策的力度而言，称得上是史上最严。但在这般的严厉调控下，我们并没有看到房价的大幅下行，反而是重点城市一手房销售火热，新盘基本上都是售罄，甚至某些城市出台新房需要摇号公证的地步。

二是房地产市场成交总体在冷却，2017 年上半年一二线城市成交量明显比去年同期下了一个台阶。其中一线城市1-6 月较2016 年四季度下滑40%，二线城市则下滑22%。

在成交冷却的背后，其实是供应的减少，就以2017 年上半年的深圳为例：共批准预售住宅711495 平方米，同比减少67.9%；共成交新房1053217 平方米， 同比减少56.6%；新房成交均价为54632 元/ 平方米，同比上涨7.1%；共成交二手商品房2986630 平方米，同比减少49.3%。

因为供应大减，成交也因而大减，换一种角度思考，如果供应和去年一样呢？那么房价的下行是显而易见的。

三是原本房地产库存较高的三四线城市，反而在2017 年上半年走出了“量价齐升”之路。

这完全是因为棚改货币化。所谓棚改货币化，就是直接采取购买商品房的方式来拆改棚户区，这是一箭双雕之策，既解决了棚户区居住问题，又消化了商品房库存。承担者是国开行，国开行棚改专项贷款自2012年的778亿元升至2016年的9500亿元，增长超10倍。

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