曾几何时，北京的楼市刚需盘大行其道，改善型楼盘占据半壁江山，高端豪宅凤毛麟角，商住公寓则被视为“鸡肋”。今年以来，商住公寓华丽转身变为了楼市中的“香饽饽”。一年多的时间，北京楼市发生了什么，让商住公寓得以“上位”？记者通过调查发现，一方面是市场的因素，豪宅大规模入市，刚需购房者转作买商住。另一方面，商住公寓产品自身的产品创新，以及品质的提升，让产品有了更高的舒适度，吸引了更多购房者。

  现状

  成交翻倍 购房人早晨5点排大队买房

  “开盘当天，客户早晨5点就来售楼处排队。”于11月初开盘的某商住项目负责人表示，这种场景已多年未见。

  今年以来，商住公寓市场的整体表现引人瞩目。亚豪机构的数据显示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交总金额为290.17亿元，与去年同期相比大涨94%，几近翻倍。然而，同期住宅成交金额的同比涨幅为34%，别墅也不过69%。在成交量上涨的拉动之下，商住公寓的成交均价也出现大幅上涨。2015年1-10月，北京商住公寓的成交均价为29667元/平方米，而同期住宅均价涨幅为11%，别墅甚至小幅下滑了2%。

  北京商住公寓成交热度较高的区域包括通州区、大兴区、顺义区等。其中，通州区2015年1-10月共成交商住公寓2912套，在北京16个行政区中拔得头筹，占到整体商住公寓市场21%的比重。

  今年，通州新城的运河核心区包括富华、绿地、保利、光大等开发的多个商住公寓均已在上半年开始蓄客，正在酝酿开盘或已经开盘，形成多盘齐发之势。整个区域吸引了大量客户，已开盘项目还取得了相当不错的销售业绩。11月8日，通州运河核心区的 保利大都汇(楼盘资料) 项目首期开盘，单日认购高达12亿元，这与今年北京商住公寓排行前五位的项目在前10个月的签约额基本相当。通州运河核心区的另一商住公寓项目富力运河十号也已于11月13日取得预售证。

  在大兴，商住公寓项目也异常活跃。仅在地铁大兴线义和庄站一地，就聚集了三个商住公寓项目，包括泰禾中央广场(楼盘资料)、恒大未来城(楼盘资料)以及首开万科中心。其中，恒大未来城于11月1日首次开盘, 2小时取得了5.5亿元的销售业绩。

  从整个市场来看，商住公寓的成交行情似乎全线飘红。亚豪机构分析认为，北京执行了5年时间的严格限购之后，2015年北京楼市成交量出现全面反弹，但是，购买住宅、别墅类产品必须要具备北京购房资格，“房票”难求，商住公寓不限购的优势被充分发挥。特别是当前北京楼市正在进入新一轮的高地价向高房价的传导过程中时，住宅价格的走高，不仅超出了部分刚需客群的购买力，还促使一些投资客看好楼市后市，无论是对于刚需客群、还是投资客，北京商住公寓市场的单价尚在低位，面积偏小也令总价可控，购房需求的集中涌入，商住公寓市场成交因此大涨。

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