近年来，北京住宅用地价格不断攀高，2015年土地市场更是“出必称王”，截至目前，楼面价超过5万元/平方米地块已达8个，最高已达7.5万元/平方米的历史高价。新一轮的高地价正在加速向高房价传导，在地价的推升效应下，五环内住宅成交均价早在10月已破5万元/平方米，动辄上千万的总价早已超出几乎所有刚需和相当一部分改善客群的购买力。

  相比之下，商住市场依然处于十分明显的价格低位。一般来说，商住项目的主力户型均以中小户型为主，目前在售的50%商住公寓面积在40-60平方米，总价多在500万元以下，有足够优势承接相当一部分刚需、改需购房者需求。以紫御长安为例，该项目所推房源主力户型在30-60平方米1-3居，售价多在200万元左右，而最小户型仅需百万。此外，金地·未未来主力户型为27-77平方米平层和loft，总价60万元起，而鲁能·钓鱼台美高梅公馆主打户型也在45-60平方米之间。

  投资性需求抬头

  除了吸引大量的刚需首改客群之外，值得注意的是，巨大的洼地效应和对后市的看好，也刺激了相当一部分投资需求正加速入市。

  据紫御长安对成交客户的一项调研结果显示，目前项目的投资性客户占比甚至超过一半，项目负责人告诉记者，多数客户将增值前景作为考量对象，对项目未来的发展势头信心十足。置业者的这一判断在11月23日被论证，当日，石景山苹果园商业地块引发近百轮角逐，最终楼面价接近3万元/平方米，成品入市价将在6万元/平方米左右，这一表现无疑是对区域在售商住项目增值空间的坐实。通州富力中心的销售人员也告诉记者，虽然项目主要客群为自住性需求，但也有将近3成为投资购买。

  金地·未未来的购买人群中也有相当一部分投资性需求，“北京100万左右的房子实在不多，而且只要10%的首付”，该项目的一位投资买家告诉记者，项目距离地铁不远，买来出租应该不难。据其透露，低总价确实吸引了不少投资客，其中不乏多个买家共同购买一套房或者一个买家同时购买多套房的现象。

  “作为一种‘跨界型’的产品形态，商住楼盘一直被边缘化，这一局限随着住宅市场的价格高涨被逐渐打破，在多个因素合力之下，商住楼盘向市场主角靠拢，快速走热水到渠成。”一位业内人士如此表示。

  事实上，近期楼市的投资性需求开始抬头，京西某别墅项目营销负责人近日告诉记者，该项目近日有多个来自城东的购买者，明确表示是为了投资，“他们主要是根据地价做出的判断，地价都那么高了，未来的房价上涨空间会很大。”

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