导读：房地产销售反弹整体上利好中国股市，但对小盘股不利，建设活动乏力也会继续拖累原材料板块。我们看好在一、二线城市业务较多的公司。银行业中，建设银行和中国银行等房贷业务占比最高的银行有望成为最大的受益者。

  房地产政策进入观望期

  近几个月的宽松政策已推动一线城市房地产销售迅速回暖，房价也明显回升。在此背景下，尽管全国大多数城市仍库存高企、建设乏力，但出于对一线和部分二线城市再次出现地产泡沫的担忧，决策层可能不会再显著放松需求端政策。与此同时，地方层面的房地产政策则会因地制宜、出现分化，一线城市预计将维持限购，而三、四线城市仍可能为购房者提供更多支持。

  考虑到房地产行业长期调整对实体经济的重要影响，今后几个月的政策重心可能更侧重于支撑供给和建设。在松绑了债券融资之后，我们认为决策层还会进一步放松开发商的信贷限制。在推进政府投资的大背景下，保障房建设仍会继续推进，如2015-17年计划改造各类棚户区住房1800万套、较过去几年每年300-500 万套力度加大。通过推进PPP模式、发行地方政府债券和为政策性银行提供流动性等方式，政府正加大对保障房建设的资金支持力度。

  如果未来房地产活动再次滑坡，政策仍有放松空间，包括：

  进一步下调首付比例(如将首套房首付比例从30%下调至20%)

  加快三四线城市户籍改革

  鼓励地方政府大规模购买商品房，用作保障房房源

  此外，我们预计未来一年央行将再降息共0.5个百分点，这也将支撑房地产行业。

  本轮房地产活动调整近半

  尽管近几个月房地产销售明显好转，但考虑到库存仍然高企(尤其是三、四线城市)，我们认为本轮房地产建设量的调整近半。一线城市销售旺盛而供给疲弱，存销比降至9个月左右，且供求趋紧也推动了近几个月房价上升。但一线城市在全国房地产建设量中所占比重尚不足6%，三四线城市占比则超过三分之二，而正是这些小城市去库存压力最大。

  过去房地产销售通常领先新开工两个季度左右。鉴于目前全国范围内库存仍然较高，我们认为二者间隔可能拉长。如果年内销售能保持目前的增长势头，新开工有望在2016年初恢复增长。不过，考虑到新开工对施工面积还有滞后效应，这意味着2016年建设活动增速可能进一步放缓，从而继续抑制固定资产投资和大宗商品需求、拖累GDP增长。

  房地产销售反弹整体利好中国股市

  我们认为房地产销售反弹整体上利好中国股市，但对小盘股不利，建设活动乏力也会继续拖累原材料板块。房地产开发商正在向轻资产转型、以提高权益回报率，未来将更加依赖于成本较低的境内资金。我们看好在一、二线城市业务较多的公司。银行业中，建设银行和中国银行等房贷业务占比最高的银行有望成为最大的受益者。大宗商品方面，我们看好更有可能受益于中国房地产销售复苏且供应有效减少的铜、镍或矿砂。新兴市场方面，我们建议做多CNH、做空澳元，在增长周期与中国联系紧密的经济体推荐长久期策略，同时关注巴西固定收益市场、但股市除外。

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