下半年房地产活动略好于上半年

  我们预计在已出台和未来可能将出台的宽松政策支撑下，下半年销售将继续回暖，同比增长5-10%，全年增长0-5%。需要指出的是，销售反弹可持续性本身尚且存疑，特别是考虑到(1)前期积压需求的释放可能难以持久，(2)近期股市调整可能影响市场信心、侵蚀居民财富，冲击部分城市房地产市场。

  下半年房地产建设活动可能边际上改善。尽管房地产销售可能继续好转，但国内大多数城市库存仍然较高，这意味着去库存需要更长时间。在这种情况下，下半年新开工面积可能继续下降、但跌幅预计有所收窄，全年下跌10-15%。销售反弹、新开工跌幅收窄应有助于缓和下半年建设和投资的放缓程度。不过，全年房地产行业固定资产投资增速可能仍将从2014年的10%左右降至4-5%。

  未来2-3年过渡到“新常态”

  在经历了2014-15年的调整之后，我们认为2016年房地产市场供求有望回归基本平衡。2015年新开工面积预计将较2013年下降25%至11亿平米左右。与此同时，针对购房需求的行政性限制放松及利率进一步下行应当能支撑内在需求。因此，我们预计2016年房地产销售将增长5%左右，销量回升到2013年的水平。由于缺乏更完善的数据，我们估计商业地产走势大体类似(这一相关性过去也得到了验证)。

  去库存可能将延续至2016年、届时大部分过剩库存将得以消化。因此2016年新开工面积可能止跌企稳(全年零增长，拐点可能出现在上半年)、2017年起恢复增长。不过，建设量(在建面积)和房地产投资走势将会滞后于新开工。由于竣工面积通常滞后销售一年以上，未来2-3年竣工增速可能会持续快于新开工面积，这会拖累建设量(在建面积)和投资增速，使其在2016~17年继续放缓，之后才会逐步过渡到中期内可持续的个位数增长。

  需要注意的是，在建面积包括了烂尾项目(即已开工、但可能无法竣工的项目)，因此只能用来推断大致方向，但难以用来精确测算房地产建设动态变化。

  房地产调整将继续拖累未来一年经济增长

  虽然房地产销售可能继续好转，但房地产建设量持续滑坡仍将削弱大宗商品、原材料和机械设备需求，抑制房地产及工业、采矿业投资，拖累今年下半年和2016年 GDP增长。虽然我们预计决策层将进一步出台支持基建投资的政策，但2016年房地产开发投资增速可能会进一步降至2%，并拖累整体固定资产投资增速至 10%左右。我们预计决策层将继续加码政策，特别是基建投资、放宽货币信贷等，以抵御房地产下滑的影响，帮助经济软着陆、维持金融体系稳定。

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