伴随各项政策利好刺激，房地产行业在今年步入复苏过程中，一些热点城市楼市甚至在今年出现火热局面，不过，从长期来看，转型升级仍是房地产白银时代的主旋律，各大房企或借助产业政策推动或开拓企业转型战略，寻求未来突破之道。从传统的投资驱动型增长向综合服务商模式转型，中国房地产行业已经从传统的拿地、盖房子、卖房子不可逆转地向“产品＋服务”转型升级，各种新热点今年层出不穷。

  □房企加减法

  加大一、二线城市比重，缩减三、四线城市业务板块，在城市布局上有进有退地做好加减法，已经成为品牌房企布局全国版图的新特点。

  从万科2014年年报可以看到，万科目前已进入约66个城市，基本涵盖所有的一、二线城市及部分三、四线城市，不再进入新的城市，意味着万科也在收缩战线，集中于一、二线经营。九龙仓未来在内地15个城市的布局会慢慢减少到一半，再集中到七八个城市。集团将聚焦一线城市及强二线城市的优质土地和项目。今年上半年，碧桂园开始在上海、深圳等之前从未涉足的一线城市拿地。

  自2014年华嘉胡同之后，北京土地市场逐渐回暖，白盆窑、丰台、东坝、孙河……每一块入市地块都受到了房企的火热追捧，成交总价与单价纪录轮番被刷新。数据显示，20大房企今年在一线城市拿地总额接近五成，而三、四线城市土地出让的流标率大增。

  在房企进入一、二线同时，进入一、二线城市尤其是地价高企的一线城市也存在很大的风险。一线城市热点区域的地块，地价已经超过了周边在售楼盘的价格，这个地价要求房价必须上涨一倍，而且必须在3年之内完成上涨，这个项目才有可能获得正常的盈利。而不少业内人士认为，这种情况出现的可能性很小，因此在这段时间买这种地的公司会承担相当大的经营风险。

  □出口转内销

  日益宽松的国内货币政策环境让一直热捧境外融资的房企纷纷“出口转内销”。6月以来，多家房企再次展开多渠道融资，货币宽松政策使在海外面临融资困难的中国本土企业转向国内发行债券，国内发债正大行其道。

  一直以来，境外融资成本比中国国内的资金使用成本更具优势，国内紧缩的贷款环境也让大型房企更倾向境外融资。不过，随着国内中期票据、公司债这些融资渠道的打开以及股市向好、IPO开闸，国内融资优势逐渐显现。

  在这一轮人民币汇率过山车行情中，感受最敏感的行业之一正是房地产行业。在近期房企半年报业绩会上，人民币汇率话题成为不少房企讨论的重点，不少房企开始融资并从海外转向国内。

上篇：

下篇：