亚豪机构营销总监郭毅表示，商住楼供应规模大、供需不均衡，主要原因是政府规划与区域市场现状不匹配。从政府规划的角度，为了丰富郊区的配套，商业公建类用地的供应主要集中在郊区。2013年成交的56宗商业用地中48宗位于五环以外，2014年成交的44宗商业用地中39宗位于五环以外。

  然而，五环以外、甚至六环以外的区域往往因为居住人口的密度小，导致商业及写字楼的经营难度大，回报周期长，对于注重周转率的开发商来说，为了回笼资金，只能将这些地块开发为散售型产品，这样的话，购房者的购房用途更综合，既可自住，也能办公，从而加速项目销售。但是同类产品供应规模过大，且在同一区域的供应过度集中，造成严重的销售压力，库存居高不下。

  随着2015年尘埃落定，那么2016年的楼市将如何走向？明年房价会涨还是会跌？这无疑是众多房地产业内人士和购房者关注的问题。证券研究机构中金公司研究部率先发布了对2016年及以后的中国房地产市场趋势预测报告。报告对全国主要城市房地产销售价格、销售量均进行了预测，认为：2016年中国房地产市场将整体较为平淡，分化的走势还将继续；改善型住房和存量房交易将成为市场争夺的主要对象。

  改善型你“被高端”了

  你能说出目前北京哪些楼盘叫做改善型楼盘吗？亦庄金茂悦、中冶德贤公馆、天恒公园懿府、翡翠山、燕西华府……估计业内人士数得着的也就这些位于亦庄、大兴、丰台等地的热销盘。的确，这些单价在4万元左右，总价不超过1000万元的楼盘目前在京城能成为一房难求的代表性产品，道理很简单。

  据专家介绍，从目前状况看，一、二线城市的改善型住房需求有望继续占主导地位

  首先，国内现有的住房普遍户型较小(平均面积80平方米，三居或以上的户型占比不到40%)，20%左右的住房质量不好，加上二孩政策的全面放开、央行持续降准降息带来的货币宽松影响，预计2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。

  其次，调查显示，国内约有45%的住房存量是1999年以前建造的，当时房地产市场并没有商业化，这些住房的居住者很有可能还从未购买过住房，因此将有更强的动力去改善居住条件。此外，已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。从北京市场可以更透彻地看出这一点。

  虽然说改善型需求旺盛，但“不幸”的是，北京不少改善型楼盘不知不觉地“被高端”，致使本就货量不多的改善盘市场供应捉襟见肘。由此产生的联动效应就是，所有的改善盘都在涨价，只因越来越稀缺。

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