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房地产进入豪宅时代:砸钱容易赚钱难

2016年7月8日(9 年前) | 打印内容 打印内容

  易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱向记者分享了一组数据,截至6月16日,根据克而瑞数据显示,在今年上半年的全市商品住宅项目成交金额排名TOP10榜单中,除了尚海郦景、瑞虹新城、万科翡翠雅宾利、绿地海珀黄浦、仁恒公园世纪等中心城区项目以外,排名第7位的仁恒西郊、第8位的保利艾庐和 第10位的汤臣臻园,分别位于青浦徐泾、原南汇周康和奉贤南桥等外环外区域。

  由此可见,因为过去多年高昂的拿地成本积淀,导致未来入市项目将溢价打造愈发极值化,随着可开发用地的稀缺性,城市外围亦将更多出现“高质、高价”项目。

  丁祖昱这样认为:

  今后,豪宅外延的趋势将愈发明显。当前,总价在1000-2000万元之间的所谓入门级豪宅多数集中在中外环之间的区域,而下一步,这些豪宅就会集中在外环附近了,那里有更大的空间可以做豪宅。

  而 宝华企业集团有限公司副总裁杨健在接受《东地产》采访时则表示:“现如今上海的房价正在向香港看齐,后续房价还会继续稳步上升。全面豪宅的发展会促使开发 商更加注重产品品质,推进全面精装修产品的发展,这对于房地产行业逐步实现产业化、减少二次装修带来浪费等方面都是有着良好影响的。”

  快周转失灵

  毫无疑问,进入全面豪宅化开发时代之后,原本较为流行的“快周转”方式已经不适用于地王项目,开发商的投资开发周期变长,高溢价开发已经成为必修课,在此期间,其开发、资金、营销等综合实力受到各方面挑战。

  张大伟更是直言:“近期一线城市外环外频出的地王项目更像是一场赌博,而这场赌注的筹码则是资金信贷和产品。”

  在上海这样的一线城市,永远不缺地王的存在,但在上海地价不断飙涨的这几年,在地王项目上折戟沉沙的开发商也大有人在。此前,松江区洞泾镇附近的一个高端楼盘就曾经传出因产品定位不准确、原先规划的大户型不为市场所认可,最终炸楼后重新规划成小户型的消息。

  记者注意到,泗泾、周浦等外环外地王对于中小套型住宅的比例往往要求在60%-80%之间,并要求不得建设联排、别墅等,甚至连多层也不允许,这就意味着将来项目的物业形态多为小高层或高层的公寓产品,房屋总价立时被拉低。

  而产品定位也决定了客户定位,将来,这些小户型的定位预计还是以自住或改善客户为主;而从项目建设时间要求来看,基本上都要在交地后一年内动工,动工后3年或4年内竣工。假设其开盘时间是在拿地的2年之后,那么,2年后房价会处于一个什么水平呢?

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