《东 地产》从上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏处得到一张地王项目价格预估的表格，以保利的周浦地王为例，成交楼板价为43607元/平方米，将来售价预 估为7.56万元/平方米，目前区域内公寓均价为3.9万元/平方米。过去2年，周浦区域均价上涨了62.22%。而周浦地王项目若要实现7.56万元/平方米的售价，意味着未来2年需要在当前3.9万元/平方米的均价基础上再上涨93.64%，与2年前实际涨幅相差-31.42%。

  地王风险存在

  而在这些地王项目中，风险最大的是松江泗泾板块，过去2年区域内公寓均价实际涨幅只有17.3%，根据泗泾地王的地价预估，两年后的保本售价需达到6.67-6.76万元/平方米，房价增幅高达150%以上，远远超过前2年的实际增幅。

  在龚敏看来，地王风险是存在的，除了政策环境、区域市场环境都可能发生变化外，实际的支付能力也较难承受持续上涨的房价。“以上地王项目无论从地段还是产品 定位来看基本锁定在普通客户为主，部分地王项目风险较高，市场供求不平衡带来的房价上涨因素固然存在，但与支付能力形成较大落差也使得地王项目处于高风险 之中。”

  同策咨询研究部总监张宏伟明显不看好此轮地王项目，他告诉《东地产》：

  开发商的普遍做法就是营造产品差异化，然而大多数营造产品差异化的背后其实就是‘被改善’、‘被豪宅’的过程，如此一来再加上未来在媒体上的营销炒作，区域楼市定位遭遇‘拔苗助长’，而此时，市场能否接受“被改善”、“被豪宅”的产品还真是值得担心。

  “对房企而言，由于‘被改善’、‘被豪宅’引起市场供应结构发生变化，而市场真实的需求结构并非如此，这成为房企拿下地王之后的最大隐藏风险。”张宏伟如是说。

  张大伟虽然也认为目前的收入端和需求端支撑不了房价继续翻倍增长，不过，他同时又表示还有一个货币供应端的变量：“2008年上海房屋均价才1万元，正是货 币超发的结果导致了房价飙涨，对于企业来说，如果考虑到供给端，土地供应减少，货币又超发，开发商还是抱着豪赌的心态，因为房价已经是一个货币现象，从这 个角度看，‘地王’的预期价也未必一定达不到。”

  国际豪宅启示录：中心地脉论

  住宅用地稀缺导致2016年高价地块频现，2017、2018年上海楼市豪宅产品遍地开花已成定局，高端市场将面临激烈的市场竞争，未来市场的竞争将会从产品硬性开发转向资源配备及软性服务上。

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