国研视点

  预计全年房地产销售面积和投资同比分别增长20％和4％左右；下半年要重点关注“地王”现象带来的后续市场运行风险、“去库存”过程中的风险释放和蔓延以及 房价过快上涨阶段的泡沫积累和破灭；建议采取“一城一策”的差别化调控政策，稳定住房金融政策，进一步做好信息公开透明，稳定社会预期。

  上半年市场迅速回暖，部分城市房价上涨明显

  1．房地产市场销售迅速回暖，“去库存”成效初显

  在一系列利好政策出台后，2016年上半年一二线城市的房地产市场率先回暖，呈现“量价齐升”态势。2016年前5个月全国商品房销售面积和销售额同比分别 增长33．2％和50．7％。分城市看，1—6月间35个主要城市中成交面积同比上涨的城市有32个，其中惠州、天津、南京和扬州成交面积同比上涨100％以上。只有3个城市同比下降，其中深圳和北京同比分别下降23％和10％。

  第一季度一线城市住房成交同比增速领先，4月份以来二三线城市的销售同比增速开始明显超过一线城市。综合来看，上半年一线城市商品房成交面积同比增长7％、 二线和三线城市同比增速分别是47％和44％。但同类城市间成交面积的差异很大，例如在一线城市里，广州和上海同比分别上涨27％和14％，深圳和北京却 同比下降23％和10％。

  销售增速加快，缩短了各城市的库存消化期。从“去短期库存”速度看，截止到2016年5月末，按照过去5个月的平均销售速度，消化完所有的房地产待售面积，一线城市 平均需要8．5个月，较年初缩短2．6个月；二线、三线城市平均分别需要7．5个月和15．6个月，分别比年初缩短6．7个月和19．0个月。但如果考虑 到施工面积和待开工面积，“去库存”的长期压力仍然很大。截止到2016年5月末，全国商品房待售面积7．22亿平方米，施工面积是65亿平方米。按照前5个月的平均销售速度计算，共需2．8年才能消化掉全部库存。

  2．房地产投资回升明显，热点城市土地出让价格快速攀升

  在强劲需求带动下，房地产开发投资、新开工面积的同比增速上升明显。2016年1—5月，全国房地产开发投资额同比增长7．0％，比2015年全年1％的增 幅提高了6个百分点。从区域看，中部地区投资同比增幅达到11．6％，远高于东部地区6％和西部地区5．8％的同比增幅。

  同房地产市场一致，土地市场的区域分化特征也更加凸显，二线城市的土地成交面积、出让收入和楼面地价的同比增幅，都超过了一线和三线城市。从成交面积 看，2016年上半年全国300个城市成交土地面积36589万平方米，同比上升3％，其中住宅类用地11349万平方米，同比增加0．4％。但一线城市 土地成交面积萎缩明显，同比增幅下降29％。二线和三线城市小幅回升，同比增幅分别是5％和2％。从土地出让收入看，二线城市同比增长78％，一线城市同 比下降14％，三线城市则同比增长5％。

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