后期运行需要关注的三个问题

  上半年频繁出现的“地王”，楼面地价大幅超过周边房价，增加了后期房地产市场运行的风险。除了上半年货币政策宽松、流动性充足外，一线城市土地供给速度过慢 是“地王”出现的重要原因。以北京市为例，2016年住宅用地计划供应120万平方米，但截至6月末，共推出和成交住宅用地7宗，合计45万平方米，同比 减少68％。土地供应不足导致入市地块受到企业激烈竞争，上半年北京市住宅用地成交楼面地价已接近2万元／平方米（19972元／平方米），同比上涨44％。深圳市直到6月份才在年内首次供应二宗住宅用地，推出楼面地价是10633元／平方米，但最终的成交楼面地价为34122元／平方米，溢价率超过300％。成交的龙华新区楼面地价超过5万元／平方米，而周边区域平均房价只有2万元／平方米左右。“面粉比面包贵”的现状，进一步强化了房价仍将大幅上 涨的预期，对后续市场健康发展提出了很大挑战。

  在“去库存”过程中要高度关注风险的释放和蔓延问题。三四线城市是“去库存”的主战场，如果通过“加杠杆”方式摊派完成“去库存”任务，只会把更大的风险留 给未来。比如，现在许多三四线城市给“农民工群体”和“新毕业大学生”许多购房优惠政策，寄希望这些群体去消化库存，有些城市甚至出现了“零首付”现象， 这跟美国政府上世纪90年代中期以来鼓励中低收入阶层购房的政策非常相似，放大了住房市场的风险，为房地产泡沫的积累提供了条件。

  在房价过快上涨阶段，要高度重视不恰当的住房金融条件刺破泡沫的国际经验。经过多年高速发展，房地产贷款已成为金融机构贷款的重要组成部分，上半年房地产贷 款同比增幅远远超过其他贷款增速。截至2016年3月末，人民币房地产贷款余额22．51万亿元，其中房产开发贷款余额5．22万亿元、地产开发贷款余额1．8万亿元、个人购房贷款余额15．18万亿元。1—3月，个人购房贷款增速比各项贷款增速高10．8个百分点，一季度增加1万亿元，同比多增4309亿元。由于中国房地产市场已进入供需基本平衡的阶段，在这个阶段房价继续快速上涨，基本面或刚性需求的驱动因素在弱化，房价泡沫不断累积，此时如果住房金 融条件大幅收紧，爆发系统性危机的可能性就会大幅提高。日本上世纪90年代初房地产市场崩盘主要是在长期低利率下短期内突然大幅提高利率，刺破了高房价的 泡沫。美国2007年爆发“次贷危机”的根源则是长期低利率环境下不断降低首付比例和购房门槛，在利率水平逐步上调后，违约率就会快速提升，引起房价大幅 下降。

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