一二线城市“地王”频出是土地市场的一个重要特征。2016年上半年，二线城市楼面地价同比增幅高达76％，一线城市和三线城市分别是25％和6％。多数城 市的楼面地价溢价率大幅提升，一线城市提高了44个百分点，溢价率达到61％。二线城市和三线城市的溢价率依次是49％和17％，分别提高了39个百分点 和11个百分点。

  3．部分热点城市房价加速上涨，房地产市场进一步分化

  加快“去库存”的同时，部分热点城市的房价过快上涨。从上半年情况看，先是深圳、上海等一线城市房价暴涨，再逐次转递到南京、杭州、珠海等热点二线城市。2016年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11662元／平方米，1—5月累计上涨6．21％。其中，一线城市累计上涨11．05％，二线 城市和三线城市分别累计上涨3．97％和3．6％。

  不同城市的房价走势分化明显。深圳、上海等一线城市和南京、苏州、珠海、厦门、合肥等二线城市房价上涨明显，部分三线城市房价出现下跌趋势。从城市格局看， 城市圈的一线城市房价上涨，会快速带动圈内其他城市的房价上升。2016年前6个月，一线城市中深圳房价同比上涨82％，远超上海（17％）、北京 （15％）和广州（5％）。在深圳房价带动下，三线城市中的东莞房价快速上涨，上半年同比上涨32％，但一些三线城市如韶关、徐州的房价出现同比下降，其 中韶关市房价同比下降19％。

  下半年一二线城市市场趋缓，三四线城市“去库存”压力依然较大

  在利好政策作用下，上半年一二线城市的住房需求被过度透支，下半年市场将趋于平稳，全年呈现“前高后低”态势。从2016年3月底上海、深圳等一线城市出台 调控政策后，南京、合肥等二线城市也收紧了购买资格、税收、土地供应等政策。受此影响，全国2016年前5个月的商品房销售同比增幅明显收窄，抑制楼市过 快升温效果显现。其中，商品房销售面积和销售额的同比增速，较1—4月分别收窄3．3个和5．2个百分点。新开工面积和开发投资同比增速，较1—4月分别 缩小3．1个和0．2个百分点。

  考虑到我国不少城市尤其是三四线城市的房地产待售面积偏高，市场的自发调整有助于住房供需结构趋于平衡。利用“去库存”改善当地住房供需结构，将是下半年和今 后几年住房市场发展的主基调，市场分化将进一步加剧。这意味着，下半年三四线城市的土地供应仍将处于紧平衡状态，有助于进一步消化住房库存。

  总体判断，下半年一二线城市房地产市场将高位回调，各项指标增速会明显低于上半年水平。三四线城市在“去库存”过程中，一些城市会筑底回暖，但有些消化周期 过长（比如超过5年）的城市，则会面临“量价齐跌”局面。从全国看，预计2016年全年房地产销售面积同比增长20％左右。在下半年销售增速回落的情况 下，投资、土地购置面积等先行指标会相应回落，尤其在房屋存量过多、待售面积过高的三四线城市，上述指标回落趋势更加明显。从全国看，预计2016年全年 房地产投资同比增长4％左右。

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