尽管我国的住房按揭贷款首付比 例超过美国，且个人住房按揭贷款占住房总市值的比重只有10％左右，购房者和金融机构对房价下降有较强承受力，但仍要高度警惕下一阶段利率进入上升通道后 房价大幅回落的风险。今年上半年有一部分投资者，借助各类高杠杆工具（比如“首付贷”）进入房地产市场，自身杠杆率很高。但如果今后住房金融政策收紧，利 率进入上升周期、流动性下降，房价必然会出现松动和下降，银行随之收紧房贷，在高房价时期进入市场的投资群体势必会出现“违约”现象，反过来进一步恶化银 行的资产负责表，等到银行抛售住房资产以回收流动性时，就会陷入“利率上升—违约—房价下跌—信贷收紧—抛售住房资产—房价进一步下跌”的恶性循环。

  政策建议

  下半年房地产调控的主要思路是，按照供给侧结构性改革的要求，把“防风险”放到更重要位置，提高政策的差异性和针对性，积极有序化解三四线城市的库存压力，同时抑制一二线城市房价过快上涨趋势。

  第一，采取“一城一策”的差别化调控政策。按 照人口和产业的流动方向，合理调整土地供应结构和住房供应结构。在那些人口净流出、住房严重过剩的地区，停止兴建商品房，由政府回购一部分商品房作为保障 性安居工程，也可以配合农村土地制度和户籍制度改革，用“宅基地换房”等方式让农民自愿有偿地购房。在人口净流入、住房供不应求的地区，短期内可采取限购 等行政措施，但关键还在于尽快增加住房用地供应量，健全住房租赁市场，用扩大供给的办法抑制房价过快上涨趋势。一方面在年度安排土地指标时，适度增加住宅 用地指标。另一方面督促地方政府加快供地速度，对推地速度过于延缓的地方进行问责。

  第二，稳定住房金融政策。在 我国房地产信贷规模已超过20万亿元的阶段，房地产市场的大幅波动会极大影响金融体系和宏观经济的健康运行。国际经验和我国调控实践均表明，短期内房地产 市场大幅波动的原因是住房金融条件的变动。在利率政策不可控的情况下，建议通过调整首付比例来稳定住房金融条件，即在利率水平下降时，提高首付比例，反之 上升时降低首付比例。下半年我国经济下行压力更加突出，如果央行下调基准利率，建议房贷首付比例可以适度上调。

  第三，住房相关部门要及时公开信息，稳定社会预期。目 前各地还没有建立起统一权威的房地产信息公开平台，对每年计划推出的各类土地面积、拟出让地块、存量住房、新建保障房数量等重要信息没有及时向社会公开， 社会公众的预期往往被一些媒体和人士所主导，从众效应明显。建议地级市及以上城市由住房部门牵头，在政府主页每月定期公布土地供应、土地成交、存量住房、 住房交易等重要信息，提高信息的透明度和详细性。

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