由于供应层面主要是聚焦于这种大户型的高端改善产品，那么市场的成交也只能是以这种产品为主。供应的单一就会造成成交的单一，因此排行榜被高价、大户型的项目所占据也是自然的事。

2018成交排行榜或洗牌 不同需求购房人支撑不同市场

2018年，北京的新房市场会不会还以改善盘唱主角呢？有业内资深人士指出，改善需求一定是未来市场的主力需求。

该业内人士指出，2018年，是我国取消福利分房施行买房货币化的第二十个年头。这二十年间，无论是供需结构、土地政策、产品迭代、营销手段、房价涨幅，都发生了翻天覆地的变化。

如果以从前、现在、将来，三个时间纬度来划分买房人群，1998年至2003年，是最早的买房人，开发商一律称为客户，媒体一律称为买房人。也就是最早通过房产获益的人们，他们要么成为“成功人士”，要么成为城市中产。

2003年至2012年左右，随着产品的多元化和房价的不断攀高，无论是媒体还是开发商，都对买房人群划分方式产生分歧，毕竟维度不同，分类不同。

而目前地产营销者划分人群有两种方式，一种是根据房价的高低划分：保障房人群、刚需人群、改善人群、终极置业人群。而另一种是根据买房群体结构划分，则又可以分为保障房置业者、初次置业者（刚需），首改置业者，高改置业者，终极置业者，旅游地产置业者，海外置业者等等，不久还将有共有产权置业者等等。

未来的买房人群又该如何划分呢？尤其2018年是一个几乎所有从业人员都难以预测的一年，买房人群势必会随着政策、市场、产品变化而更加多元，更需要一个相对精准的定位。其实，从初次置业到终极置业，乃至将房产作为资产配置的产品，是一个逐步改善的过程，因此，划分人群可以通过居住需求变化来分类：功能改善型、品质提升型、配套改善型、资产配置型。

功能改善型：无论是刚需的初次置业，还是首次或二次改善置业，其实都是因为人口增加就需要功能改善。比如，租房多年的人要结婚了，就需要婚房；家里人口多了，就需要由一居变两三居。2018年，无论市场趋势向上还是向下，他们都是最活跃的买房群体，因为居住功能是生活的刚性需求。政策影响较小的也是这个群体，毕竟初次置业或者初次改善，无论总价还是银行贷款都相对宽松。

配套改善型：孩子大了要上学，老人看病要医院配套，买学区房或者有医院配套的社区则是配套改善。城市中产者主要集中在这个类型人群中。受政策影响较大的是此类人群，学区房和核心区房产总价高，购买门槛也高。

品质提升型：大户型购买者等终极置业者，无论是大别墅、城市豪宅乃都是属于品质提升。此类人群应该就是目前中国最具实力的金字塔尖圈层。他们对政策的敏感度并不高，他们会有各种方式买到心仪的房产，比如公司购买。

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